Nasi władcy kombinują w sprawie mieszkaniówki jak koń pod górkę. Zamiast wspierać rozbudowę mieszkalnictwa komunalnego i spółdzielczego, postanowił znowu ułatwić życie rentierom i inwestorom.
Rząd najwyraźniej przestraszył się jako taką stabilizacją cen na rynku mieszkaniowym i rozmyśla, jak to zmienić. Ministerstwo Finansów chwali się, że jest na zaawansowanym etapie prac nad założeniami wprowadzającymi tzw. REIT-y w Polsce. REIT-y (Real Estate Investment Trusts) to w skrócie fundusze inwestujące w nieruchomości (biurowce, centra handlowe, infrastrukturę czy najbardziej nas tu interesujące mieszkania na wynajem).
Jeśli REIT-y w Polsce będą inwestować w nieruchomości mieszkalne, to będą skupować dużą liczbę mieszkań, co zmniejszy ich dostępność na rynku dla indywidualnych kupujących. To może z kolei zwiększyć popyt na wynajem, co zaś może prowadzić do wyższych cen wynajmu.
REIT-y, aby budować swoje portfele, często kupują kolejne nieruchomości, co może zwiększyć popyt na rynku i podnieść ceny sprzedaży. Dla rentierów oznacza to możliwość uzyskania wyższej ceny za swoje nieruchomości, co zapewnia im płynność finansową. Rentierzy mogą również wynajmować swoje nieruchomości REIT-om, co oznacza, że REIT-y dzierżawią nieruchomości od właścicieli, a następnie podnajmują je końcowym użytkownikom.
Wyższe ceny wynajmu mogą szczególnie dotknąć osoby niezamożne, które mogą mieć trudności z opłaceniem rosnących czynszów, co może prowadzić do wykluczenia z rynków mieszkaniowych w sensownie położonych lokalizacjach, co dotyczy zwłaszcza dużych miast. Jeśli REIT-y będą koncentrować się na bardziej dochodowych segmentach, takich jak nieruchomości premium, może to dodatkowo ograniczyć dostęp do tanich mieszkań, ponieważ oferta mieszkań dostępnych może nie będzie priorytetem.
W USA, gdzie REIT-y są dobrze rozwinięte od dziesięcioleci, badania wskazują, że w wielu miastach, gdzie instytucjonalni inwestorzy, w tym REIT-y, mają znaczący udział w rynku wynajmu jednorodzinnego, ceny wynajmu wzrosły. Na przykład, raport GAO (Government Accountability Office) szacuje, że w Atlancie instytucjonalni inwestorzy kontrolują 25% rynku wynajmu jednorodzinnego, co koreluje ze wzrostem cen wynajmu.
Przykładowo z badania „The Impact of Single-Family Rental REITs on Regional Housing Markets: A Case Study of Nashville” przeprowadzonym przez naukowców z Tennessee State University i University at Buffalo, wynika, że „REIT-y mogą przyczyniać się do wzrostu kosztów mieszkaniowych i pogłębiać nierówności na regionalnych rynkach mieszkaniowych”.
„REIT-y odnotowały ogromny wzrost, kupując nieruchomości mieszkaniowe w całym kraju. W niektórych regionalnych rynkach mieszkaniowych REIT-y posiadają znaczące udziały w domach jednorodzinnych. W tych warunkach REIT-y wycofują duże ilości jednostek mieszkalnych z rynków nieruchomości, gdzie odbywają się transakcje własnościowe, i zarządzają nimi jako częścią komercyjnych zasobów wynajmu. To doprowadziło do powstania nowej kategorii właścicieli wielu nieruchomości, składającej się z inwestorów instytucjonalnych, a nie indywidualnych, co jeszcze bardziej pogłębia koncentrację bogactwa nieruchomości i polaryzację”.
Rozwiązanie, jakie proponują autorzy, jest dość oczywiste, choć nie dla władz:
„Jedną z potencjalnych strategii jest zwiększenie podaży przystępnych cenowo mieszkań w regionie. Można to osiągnąć za pomocą różnych mechanizmów, takich jak inclusionary zoning [czyli rozporządzenia miejskie, które wymagają lub zapewniają zachęty do tego, aby dany procent jednostek w nowym osiedlu mieszkaniowym był dostępny dla osób o niskich lub umiarkowanych dochodach – przyp. XW], kontrola czynszów lub subsydia na rozwój przystępnych cenowo mieszkań.”
W badaniu „Capitalizing on the State: The political economy of Real Estate Investment Trusts and the ‘Resolution’ of the crisis” Richard Waldron z Queen’s University Belfast analizuje m.in. wpływ REIT-ów na sytuację w Irlandii. Konkluduje:
„Praktyki zarządzania aktywami przez REIT-y i innych inwestorów doprowadziły do gwałtownego wzrostu czynszów, co przyczyniło się do nowego kryzysu w dostępności przystępnych cenowo mieszkań i wywołało obawy o szerszą konkurencyjność gospodarczą Irlandii”.
Jak widać, przykładów z różnych krajów jest wiele. Strategia władz mogłaby dziwić, gdyby nie to, że w polityce rządów nie chodzi o interes niezamożnych, ale interes klasy rządzącej.
Xavier Woliński